신축 아파트에 입주하는 방법은 분양권을 가지고 있거나 재개발 또는 재건축 예정인 조합원 입주권을 가지고 있으면 가능합니다. 이 글은 재개발, 재건축, 분양권, 그리고 조합원 입주권의 차이를 알아보기 위해 작성한 포스팅입니다.
아파트 재개발 재건축 분양권 조합원 입주권 차이
신축 아파트에 입주하기 위해서 우리는 청약을 넣는다. 청약의 경우 아파트가 없는 부지에 사업성을 조사하고 국가에서 택지개발사업이나 도시개발사업 등을 통해서 민간기업 또는 공공기업에 아파트를 건설할 수 있도록 허가해주어 해당 지역에 아파트를 건설하고 분양을 하는 경우가 대부분이다.
하지만 사람들의 관심과 인기가 많고 교통편이 편리한 핵심 지역의 경우엔 이미 지어진 아파트나 상가, 주택들이 있어서 빈 자리에 아파트를 건설하는 것이 불가능하다. 그래서 도시재생사업, 도시환경정비사업 등으로 지어진 지 오래된 아파트, 주택, 상가 등의 건물을 안전진단을 거쳐 위험하다고 판단되었을 경우 재건축하거나 재개발하여 분양을 하는 경우가 많다.
재개발, 재건축 되는 아파트를 미리 구매하여 가지고 있다가 재개발, 재건축이 확정되는 순간부터 입주 후에도 신축 아파트 수요, 주변 입지, 주변 신축 아파트들의 시세에 영향을 받아서 대부분 상당한 이익을 남기기 때문에 재개발, 재건축에 관심을 가지는 사람들이 많다. 그리고 막상 재개발, 재건축이 확정된 아파트를 알아보고 분양권을 사는데 조합원 입주권이라는 말도 등장한다.
그래서 우리를 헷갈리게 하는 재개발, 재건축, 분양권, 입주권에 대해 자세하게 알아보자.
재개발 재건축 차이
재개발과 재건축은 노후화 된 건물이나 지역을 새로 개발하는 의미에서는 동일하다고 볼 수 있지만 명확한 정의, 진행 절차 등이 다른 사업이다. 차이를 정리하면 아래 표와 같다.
재개발
우선 재개발의 경우 건축물이 집중되어 있는 지역에서 정비기반시설(도로, 녹지, 학교 등)이 노후화 되어있는 경우 건축물, 정비기반시설 등의 정비로 주거 환경을 개선하기 위한 사업이다. 기반시설 정비를 포함해 특정 지역 전체(동네 및 지역 단위)를 개발하게 되므로 공공사업으로 진행된다.
사업가능한 건축물의 연한이 따로 없으며 공공의 성격이라 규제나 제한이 있을 수 있으며 그 예로 임대아파트를 일정 비율로 건축해야하는 조건이 있다.
그리고 재개발이 진행되는 과정에서 기존에 해당 지역에 토지 또는 건축물을 소유하고 있던 사람들이 조합원의 자격을 갖는다.
재개발 단계는 총 9단계로 기본계획수립 -> 정비구역지정 -> 추진위원회승인 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 철거 및 착공 -> 준공 및 입주 -> 청산 및 조합 해산으로 이뤄진다.
조합원들은 재개발이 진행될 때 분담금이라는 것을 추가로 내야한다.
- 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
- 권리가액 = 감정평가액 X 비례율(개발로 인한 수익률)
- 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 X 100
사업성이 나빠지는 경우(종후자산평가액이 줄어들거나 사업비가 높아지거나 종전자산평가액이 커지는 경우) 비례율이 낮아지게 되는데, 이 경우엔 분담금을 맞추기 위해서 조합원이 내야하는 분양가가 높아질 수 있다. 따라서 재개발 사업 시작 당시 책정되었던 권리가액에서 권리가액이 낮아지게 되는 경우 조합원은 추가 부담금을 내게 된다.
그리고 공공사업인 재개발이 진행이 되면 주거 이전비와 영업 보상비 등의 지급을 받을 수 있다. 주거 세입자의 경우 건축 시 다른 곳으로 이주를 했다가 건축이 완료되면 다시 입주를 하는 것을 지원하기 위해 주거 이전비를 지급해주고, 상가 세입자의 경우 건축하는 동안 영업을 하지 못하기 때문에 영업 보상비를 지급한다.
재건축
재건축의 경우 정비기반시설은 양호하나 노후화 되어있는 공동주택이 모여있는 곳을 개선하는 사업으로 기존 건설된 30년 이상의 노후 아파트를 부수고 새로 신축 아파트를 짓는 것으로 민간기업에서 진행하는 사업이다.
사업가능한 견축물의 연한은 30년 이상의 노후 아파트를 기준으로 한다. 그리고 민간사업이다 보니 규제나 제한도 거의 없으며 임대아파트를 지을 의무도 없다. 하지만 재개발과 달리 재건축은 아파트만 새로 짓는 것이므로 안전진단을 시행해 안전진단에 통과해야지만 재건축 사업을 진행할 수 있다.
재개발과는 달리 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유하고 있는 사람들이 조합원의 자격을 갖는다.
재건축 단계는 총 10단계로 기본계획수립 -> 안전진단 -> 정비구역지정 -> 추진위원회승인 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 철거 및 착공 -> 준공 및 입주 -> 청산 및 조합 해산으로 이뤄진다. 재개발과 달리 안전진단 과정이 추가된다.
재개발과 달리 재건축의 경우 재건축초과이익 환수법에 따라 부담금을 부과한다. 재건축추진위원회 설립 승인일부터 재건축 준공 때까지 조합원이 얻은 이익에 인근 집값 상승분과 공사비용 등을 뺀 금액이 1억원을 넘을 경우 초과 금액의 10∼50%를 내야 한다. 따라서 조합원 분양권을 받기 전 시세가 오르면 조합원의 이익이 높아져 내야하는 부담금이 상승하게 된다.
분양권 입주권 차이
앞서 설명한 재개발과 재건축을 통해 건축된 신축 아파트에 입주를 할 수 있는 권리로 분양권과 입주권을 받을 수 있다. 분양권과 입주권의 차이는 간략히 말하면 조합원이냐 아니냐의 차이인데 좀 더 자세하게 알아보자.
입주권
조합원 입주권이라고도 하는 입주권은 재개발∙재건축 사업 중 관리처분계획인가 단계 이후 조합원 자격을 가지고 있을 때 기존 소유한 주택 대신 새로 지어질 주택을 '조합원'으로서 취득할 수 있는 권리를 의미한다. 입주권 권리자의 경우 토지는 이미 소유하고 있는 것으로 판단하며 건물 완공 시 건물 소유권만 이전 등기를 한다.
입주권의 장점은 아래와 같다.
- 조합원들이 가지는 권리로 일반분양을 통해 얻는 입주권에 비해 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있다.
- 시공사 등에서 조합원들에게 제공하는 발코니 확장, 가구, 가전 등의 옵션 시공 무료 혜택을 받을 수 있다.
- 일반분양보다 먼저 조합원에게 배정을 해주기 때문에 로얄동∙로얄층 배정 확률이 높다.
입주권의 단점은 아래와 같다.
- 재건축∙재개발 사업의 진행 완료 시점 및 입주 시점을 정확히 예측할 수 없어 정확한 이사 계획을 세울 수 없다.
- 재건축∙재개발 사업이 진행되는 지역 내 부동산을 보유하고 있어야 하므로 초기 투자금이 많이 들어간다.
- 조합원 물량을 뺀 일반분양 물량이 미분양 될 경우에는 미분양 물량만큼의 사업비를 지불하기 위해 추가 부담금을 지불해야할 수 있다.
분양권
분양권이라고 하는 것은 재건축 또는 재개발 진행으로 건축되는 신규 아파트에서 조합원 물량(조합원 입주권)을 뺀 물량을 일반 분양을 하는데 이 때 신규 아파트 청약에 당첨되면 얻게되는 입주권을 의미한다. 입주권과 달리 분양권은 토지의 소유권이 사업 시행자에게 있어 건물 완공 시 토지와 건물 모두 이전 등기를 한다.
분양권의 장점은 아래와 같다.
- 입주권에 비해 초기 부담 비용이 적게 든다. 청약 당첨 후 계약금(10%)만 지불하면 중도금, 잔금의 경우 입주 시 대출 또는 목돈으로 해결하면 되기 때문이다.
- 입주 시기를 정확하게 예측 가능하여 정확한 이사 계획을 세울 수 있다.
분양권의 단점은 아래와 같다.
- 아파트의 입지, 시공사, 주변 환경 등에 따라서 청약경쟁률이 많은 차이를 보이고, 인기가 많은 아파트의 경우 경쟁률이 높기 때문에 청약 당첨이 쉽지 않다.
청약 당첨이 쉽지 않고, 조합원 입주권을 받을 수 없는 경우에는 전매가능한 조합원 입주권이나 분양권을 프리미엄을 지불하고 취득하는 방법도 있다. 보통 인기가 많거나 향후 시세 상승으로 차익이 확실한 지역의 경우엔 프리미엄을 지불하고라도 그 이상의 차익을 노리기 위해서 조합원 입주권이나 분양권을 구매하는 경우가 많다.
입주권 또는 분양권을 매수 시 차이점은 아래와 같다.
입주권을 매수할 경우 토지부분에 대한 취득세를 먼저 납부하고 준공 시 건물 부분에 대한 취득세만 납부하게 된다. 그리고 양도소득세의 경우 보유기간에 따라 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율(6~45%)가 부과된다.
하지만 분양권을 매수할 경우 준공 시 토지와 건물의 취득세를 한 번에 납부하게 된다. 양도소득세의 경우에는 1년 미만 70%, 1년 이상은 60%로 부과된다.
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