부동산 계약 시 등기부등본 확인하는 방법

부동산 계약 시 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인하는 것은 아주 중요한 단계이지만 용어도 어렵고 복잡해 공인중개사가 설명해주는 말을 들으면서 대충 넘어가는 경우도 많습니다. 그래서 이 글을 통해 부동산 계약 시 등기부등본을 확인하는 방법을 포스팅합니다.

부동산 계약 시 등기부등본 확인하는 방법

우리가 부동산 계약 시 계약서도 작성을 하지만 공인중개사로부터 설명을 듣는 서류가 하나 있다. 바로 등기부등본이다. 등기부등본의 원래 명칭은 등기사항전부증명서이지만 우리는 등기부등본이라고 표현을 많이 하고 있다.

등기사항전부증명서(등기부등본)는 해당 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류이다.

따라서 소유자, 근저당 등의 권리관계, 빚의 규모 등을 파악하여 내가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 가능성을 추측할 수 있는 자료 중 하나로 사용되기도 한다.

계약한 집에 입주하기 전까지 임대인이 빚을 지거나 다른 사람에게 집을 팔 수도 있기 때문에 전세사기 예방을 위해서라도 부동산 계약 전, 계약 후 잔금 전에 꼭 한 번씩 확인을 해야하는 서류입니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 방법

 

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 아래의 대법원 인터넷 등기소 링크를 통해 발급 및 열람할 수 있으며, 열람 비용은 700원, 발급 비용은 1000원이다.

대법원 인터넷등기소

 

등기부등본 확인 방법

 

등기부등본은 3가지 영역(표제부, 갑구, 을구)으로 구성되어 있다. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인 할 수 있고, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있다.

 

1. 표제부

 

표제부에서는 아래 내용을 확인해야 한다. 표제부에서는 계약할 부동산에 대한 일반 현황이 표시된다.

① 건물 주소 확인 : 등기부등본 상에 적힌 주소가 계약서 상에 적힌 주소와 같은지 확인해야 한다.

② 건축물 용도 확인 : 일반적으로 회사 근처, 대학 근처의 원룸, 투룸 등은 근린생활시설 용도로 건축된 건물이 많다. 근린생활시설의 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출 및 전세보증금반환보증보험 가입이 어려울 수 있으니 꼭 가능 여부를 확인하고 계약해야 한다.

③ 전유부분 확인 : 건물에서 내가 빌리려는 부분의 면적을 확인해야 한다. 임대차(전∙월세) 계약서에도 동일한 면적을 기재해야 한다.

④ 대지권 확인 : 임대인에게 토지(땅)에 대해 가지는 권리인 대지권이 있는지 확인해야 한다. 임대인에게 대지권이 없으면 토지소유주로부터 퇴거 요청을 받을 수 있거나 임차한 주택의 가치가 하락할 수 있어 주의해야 한다.

⑤ 별도등기 확인 : 토지에 특이사항이 있다는 사실을 의미하는 별도등기를 확인해야 한다. 토지에 별도의 권리가 설정되어 있는 경우 별도등기가 있다고 표기되며 이 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 한다.

2. 갑구

 

갑구에서는 아래 내용을 확인해야 한다. 갑구에서는 소유권에 대한 권리들이 표시된다.

① 소유권 보존일자 확인 : 계약 대상 건물을 처음 등기한 날짜인 소유권 보존일자를 확인해 건물이 언제부터 사용되었는지 알 수 있다.

② 소유자 확인 : 갑구에서 등기목적이 소유권 보존, 소유권 이전으로 된 부분 중 가장 아래에 적힌 사람이 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이다. 등기부등본 상에 적힌 소유자의 인적사항과 계약서 상에 적힌 임대인의 인적사항, 그리고 실제 임대인의 인적사항 증빙자료(주민등록증, 운전면허증 등)의 정보가 일치하는지 확인한다.

③ 소유권 제한 조건 확인 : 압류, 가압류, 강제 경매개시결정, 신탁 등 소유권을 제한하는 조건이 있는지 반드시 확인해야 한다. 소유권을 침해할 수 있는 요소(소유권 제한 조건)가 등기부등본에 적혀 있다면 해당 사항이 전세 계약보다 우선되어 전세 계약 효력 자체가 사라질 수 있으므로 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋다.

불가피하게 계약을 해야하는 경우에 제한 조건이 있다면 전문가를 통해 정확한 사실관계를 파악해 임대차 계약이 가능한 지, 계약하더라도 나에게 피해가 없는지 등의 여부를 확인해야 한다. 

3. 을구

 

을구에서는 아래 내용을 확인해야 한다. 을구에서는 소유권 이외의 권리가 표시된다.

① 근저당권 확인 : 임대인이 대출이 있는 경우 근저당권이 설정되어 있을 것이고 근저당권이 없다면 비어있을 것이다. 만약 근저당권이 설정되어 있다면 빚의 규모를 확인해야 하고, 누군가의 보증금을 돌려주지 않아 임차권이 설정되어 있는지 확인해야 한다.

만약 이미 말소된 과거 근저당 이력 등을 보고 싶으면 '말소사항 포함'으로 등기부등본을 열람 및 발급하면 된다.

② 채권최고액 확인 : 근저당권에 적혀있는 채권채고액은 근저당권자(은행 등 대출기관)가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이다. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정하므로 실제 대출금보다는 많은 금액이 근저당권으로 잡혀있다. 근저당권에 적힌 채권최고액의 합과 전∙월세 임차보증금의 합을 계산하여 건물 시세의 80%가 넘는지 확인하면 된다.

③ 채무자 및 근저당권자 확인 : 채무자에 임대인(=소유주)이 적혀있는지 근저당권자에 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀있는지 확인해야 한다.

④ (추가사항) 전세권 확인 : 추가로 을구에서 전세권이 있는지 확인해야 한다. 전세권이 설정되어 있으면 전세권자는 집을 소유하지 않더라도 집을 사용하면서 발생하는 수익을 가질 권리가 생긴다. 전세권 설정자가 곧 퇴실 할 기존 세입자라면 내가 낸 전세금을 기존 세입자에게 주고 전세권을 없앨 수 있지만(반드시 계약할 때 특약에 내용을 포함), 그보다 더 이전의 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정한 것이라면 나도 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 계약하지 않는 것이 좋다.

전세사기 관련 포스팅에서도 언급했지만 지역별 최우선 변제금은 근저당권보다 우선되므로 최우선 변제금 만큼만 보증금 한도를 정하여 보증금이 싼 전세집 또는 나머지 차액을 월세로 계약하는 것도 좋은 방법이다.

그리고 을구에 적히지 않는 당해세나 임금채권이 있을 수 있으므로 당해세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’ 등으로 확인하고, 임대인이 사장, 대표일 경우 ‘사회보험 완납증명서’를 통해 임금채권을 확인해야 한다. 만약 확인하기 번거롭다면 전세보증금반환보증보험을 꼭 들어놓자.