재개발 재건축 아파트 사업성 지표 비례율 산출 방법

지난 글을 통해 재건축 및 재개발이라는 용어에 대해 알아보았습니다. 그리고 재개발 및 재건축 아파트의 투자 방법으로 입주권을 양도받을 수(매매할 수) 있다고 설명을 드렸었습니다.

부동산 투자 용어 아파트 재개발 재건축 차이 정리

 

조합원 입주권 양도 및 매매 조건(재개발, 재건축)

이번 글에서는 재개발, 재건축 아파트에 투자하기 위해 사업성을 예측하는 방법을 알려드리겠습니다.

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1. 재개발 및 재건축 아파트 사업성 의미

우선 이전 글에서 설명했던 것처럼 재개발 사업의 경우 공공 사업으로 지역 또는 동네 기준으로 진행됩니다. 그리고 재건축은 민간 기업에서 노후된 건물만을 철거하고 새로 짓습니다. 따라서 사업성을 따질 때도 다르게 따져보아야 합니다.

재개발과 재건축 아파트 투자 시 사업성을 알아보는 이유는 공통적으로 아래의 내용때문입니다.

• 아파트가 향후 재건축 또는 재개발 대상이 될 수 있을까?
• 신축 아파트가 준공 시 프리미엄(P)이 얼마나 붙을까?
• 내가 조합원 입주권을 산 후 추가 분담금이 얼마나 될까?

내가 투자할 아파트가 재개발 또는 재건축 대상이 될 수 있는지 그리고 투자 대비 손실, 이익이 어느정도일지 알고 있어야 투자를 결정할 수 있기 때문입니다.

이 글에서 설명할 사업성 산출 방법은 조합 설립 이후 얻을 수 있는 정보(공사비용, 조합원 분양가 등)로 산출합니다. 따라서프리미엄, 추가 분담금 계산 등에는 도움이 될 수 있지만 재개발, 재건축 가능성을 따질수는 없습니다.

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2. 재개발 및 재건축 아파트 비례율 산출 방법

1) 재개발 및 재건축 아파트 사업 비용 산출

재개발 및 재건축 사업성을 알아보려면 우선 사업에 드는 총 비용이 얼마인지 알아야 합니다.

재개발 사업의 경우 공공 사업으로 진행되다보니 지난 글에서도 언급하였지만, 주거이전비, 영업보상비 등 보상비가 지급되어야 합니다. 따라서 사업비에 보상에 관한 항목도 추가되어야 합니다.

재개발 및 재건축 사업비는 아래와 같이 이루어집니다.

\begin{align} & 총\,사업비\,= 공사비\,+ 기타사업비 \end{align}

여기서 기타사업비에 해당하는 항목은 공사비를 제외한 감리비, 대여금 이자, 조합운영비, 예비비, 보상비 등을 포함하고 있습니다.

통상 재건축의 경우 공사비와 기타사업비의 비율이 75:25가 지켜지지만, 재개발의 경우 기타사업비에 보상비가 추가되기 때문에 보상비에 따라 기타사업비 비중이 높아질 수 있습니다. 보상비가 많으면 65:35까지 기타보상비의 비율이 커질 수 있습니다.

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2) 재개발 및 재건축 아파트 비례율 산출

재개발 및 재건축 사업성은 아래와 같이 비례율을 산출하여 알아볼 수 있습니다.

비례율이라는 것은 사업성을 나타내는 지표로 100%를 초과하면 사업성이 좋고 그보다 낮으면 사업성이 떨어짐을 의미합니다. 계산 방식은 아래와 같습니다.

\begin{align} & 비례율\,= {{총\,분양수익\,-총\,사업비}\div{감정평가액}}\times 100 \end{align}

만약 24평형 3600세대로 이루어진 신축 아파트 사업(공사비용 7000억원, 감정평가액 4000억원)이 있다고 해봅시다.

조합원 매물은 이 중 500세대이고 조합원 분양가가 3억원이라고 하면 조합원 분양수익은 3억원*500세대 = 1500억원이 됩니다.

그리고 나머지 3100세대를 일반분양으로 4억원에 분양한다고 하면, 일반분양 수익은 4억원*3100세대 = 1조2400억원이 됩니다.

총 분양수익은 1조 3900억원입니다.

위 식을 기준으로 비례율을 계산해보면 172.5%의 비례율이 나옵니다. 100%를 한참 상회하므로 사업성이 매우 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

하지만 만약 공사비용의 증가나 분양수익이 줄어든다면 비례율이 줄어들어 사업성이 떨어지게 될 것입니다.

그래서 보통 조합원들의 이익은 극대화하고 사업성을 높이기 위해서, 일반분양 물량을 늘리고, 일반분양 분양가를 높이는 방법을 택하기도 합니다.

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이와 같이 비례율을 산출하여 사업성을 알아볼 수 있으며, 조합원 분담금의 경우 재개발, 재건축 사업의 특성에 따라 달라집니다.

재개발의 경우 비례율을 통해 계산할 수 있지만 재건축의 경우 재건축초과이익환수제에 의해 부담금을 납부합니다. 자세한 사항은 재개발 및 재건축 부담금 계산 글을 통해 확인하시기 바랍니다.

그리고 조합원 분양가 대비 주변 단지의 시세를 비교하면 입주 시점에서 프리미엄(주변 단지 시세 - 조합원 분양가)을 계산할 수 있습니다.

 

4. 마치며

재개발 및 재건축 사업성을 알아보기 위해 비례율을 산출하는 방법에 대해 소개하였습니다. 비례율은 재개발 및 재건축 조합이 설립되는 시점에서 알 수 있는 정보이기 때문에 안전진단 단계에서는 알기 힘듦니다.

따라서 재개발 및 재건축 대상으로 지정되기 전 아파트를 미리 투자 하기 위해서는 부적합한 지표입니다. 다음 글을 통해서는 이를 알아보기 위해 대지지분 등을 통한 사업성 예측에 관한 내용을 다뤄보겠습니다.