이 글에서는 구축 아파트 투자 시 건폐율, 용적률, 대지지분을 기준으로 재건축 될 수 있는 사업성을 예측해보기 위한 방법에 대해 포스팅하고 있습니다.
재건축 사업성 예측 대지지분 건폐율 용적률 무상지분율
지난번 포스팅을 통해서 재건축과 재개발 사업의 차이를 알아보았다. 재개발은 공공 사업으로 지역 또는 동네 기준으로 진행되기 때문에 미리 예측을 할 수 없지만 재건축의 경우에는 30년 이상 된 노후 아파트를 기준으로 사업성을 검토하면 충분히 재건축을 예측해볼 수 있기 때문에 재건축이 예상되는 구축 아파트를 노려 투자를 하는 사람들도 많다.
지난번 포스팅은 여기 ↓↓↓
아파트 재개발 재건축 분양권 조합원 입주권 차이
신축 아파트에 입주하는 방법은 분양권을 가지고 있거나 재개발 또는 재건축 예정인 조합원 입주권을 가지고 있으면 가능합니다. 이 글은 재개발, 재건축, 분양권, 그리고 조합원 입주권의 차이
naramii.tistory.com
이번 글에서는 구축 아파트의 정보를 통해 재건축 사업성을 예측하는 방법을 설명하고자 한다. 객관적인 정보도 있지만 주관적인 의견이 포함된 이 글을 통해 개인적으로 판단하여 섣불리 구축 아파트를 매수하는 등의 행동에 대한 책임은 본인에게 있음을 먼저 알린다.
재건축 사업성 예측하기
재건축 사업성을 따지는 기준은 흔히 대지지분, 용적률, 건폐율 3가지 지표를 통해 재건축 사업성을 따진다.
대지지분
대지지분이란 아파트 전체 단지 면적을 가구 수로 나눈 면적을 의미하는 값으로 재건축∙재개발 사업 시 사업성을 따질 때 가장 중요하게 작용하는 값이다. 대지지분이 많을수록 더 많은 건물을 지을 수 있어 추가부담금이 낮아질 뿐 아니라, 무상지분율(추가부담금 없이 받을 수 있는 대지지분율)도 높아진다.
따라서 대지지분을 기준으로 재건축 예정인 아파트의 시세가 형성된다.
개별 세대의 대지지분을 확인하는 방법은 2가지가 있다.
첫 번째는 아래 시리얼 사이트에서 부동산 종합정보 -> 부동산주소 검색 -> 동, 호수 입력 후 대지권지분비율로 알 수 있으며,
씨:리얼 (SEE:REAL)
지역* 주택유형 시도 아파트 다세대/연립 오피스텔 전세가(환산보증금)* 보증금* 백만원 백만원 조회하신 전월세가(환산보증금)와 월세 환산을 희망하는 보증금을 입력해 주세요. 계산하기
seereal.lh.or.kr
두 번째는 부동산 등기부등본 상의 토지 면적과 대지권 비율을 곱한 후 1평(3.30579㎡)으로 나눠 계산할 수 있다.
그런데 개별 세대의 대지지분만을 보고 사업성을 따지면 안되고 전체 대지면적을 세대수로 나눠 아파트 전체의 평균 대지지분을 보고 사업성을 예측해야한다. 보통 평균 대지지분이 15평 이상이 되면 사업성이 괜찮다고 얘기하며, 그 미만은 재건축보다 리모델링을 추진하는 것이 더 좋다고 판단하고 있다. 개별 세대의 대지지분은 사업성이 좋다고 판단될 경우 무상지분율 계산을 할 때 사용하면 된다.
전체 평균 대지지분의 경우 아실(아파트실거래가) 사이트나 앱을 통해서 확인할 수 있다. 메뉴에서 평형 -> 대지지분을 선택하면 재건축 연한에 근접했거나 도래한 아파트들의 이름 밑에 대지지분이 나온다.
용적률
용적률은 건물 연면적(지하를 제외한 각 층별 바닥면적의 총 합)을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱한 값으로 대지에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 확인할 수 있는 수치이다. 용적률이 높을 경우 건물을 고층으로 지을 수 있고 사업성으로 판단할 때 용적률이 높은 땅일수록 부동산의 가치가 높다. 용적률이 낮다는 것은 대지지분이 높다는 의미와도 동일하다.
용적률의 상한은 아래와 같이 일반주거지역의 경우 200~300% 이하로 규정하고 있다.
- 제1종 일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 100% 이상 250% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 100% 이상 300% 이하
따라서 용적률이 낮은 아파트(일반적으로 200%이하)의 경우에는 그만큼 세대수가 적고 저층이라는 의미가 되기 때문에 일반주거지역의 종에 따라서 용적률 상한에 맞춰 추가 시공이 가능하게 된다. (용적률 150%인 경우 종에 따라 50%~150%까지 상향 시공 가능)
건폐율
건폐율은 건물 1층의 바닥면적을 대지면적으로 나누고 100을 곱한 값으로 대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을지 판단하는 기준이다. 건폐율은 대지 지면에 공터를 확대해 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율로 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경에 거주할 수 있으며, 건폐율이 크면 건물을 넓게 지을 수 있어 건축물을 지을 시 효율성이 높아진다.
건폐율의 상한은 아래와 같이 일반주거지역의 경우 50~60% 이하로 규정하고 있다.
- 제1종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 50% 이하
용적률과 마찬가지로 건폐율이 낮은 경우에도 역시 종에 따라서 건폐율 상한에 맞춰 추가 시공이 가능하다. (건폐율 15%인 경우 종에 따라 35%~45%까지 상향 시공 가능)
재건축 사업지 판단
위의 내용을 기준으로 재건축 사업지를 볼 때는 대지지분이 높고(용적률이 낮고), 건폐율이 낮은 사업지를 중점적으로 봐야한다.
용적률과 건폐율을 얼마나 더 상향 시공하냐에 따라서 일반분양을 할 수 있는 세대수가 많아지게 되고, 일반분양이 많아지면 조합원의 추가부담금 또한 줄어들게 되기 때문이다.
그런데 주의할 점이 있다. 구축 아파트를 재건축하면 보통 24~34평 또는 44평 등 대부분 24평 이상의 평수로 건설하게 된다. 그런데 소형 평수(10~17평)로만 이루어져 있는 경우에는 대지 면적에 따라서 세대수가 크게 늘어나지 않는 경우(세대수가 기존보다 50~100세대 정도 늘어나게 되는 경우)가 있다. 이 경우에는 평수가 커짐에 따라서 조합원이 지불해야 하는 추가부담금 더 커지게 되므로 소형 평수로 이루어진 아파트는 추가부담금을 철저하게 계산해야 한다. 대형 평수(40~50평)으로만 이루어진 아파트는 오히려 30평대의 아파트로 신축하게 되면 대지지분에 따라서 입주권을 2개를 받는 경우도 있고 일반분양 세대수도 늘어나 부담금도 줄어들기 때문에 재건축에서 인기를 얻고있다.
그럼 무상지분율 계산을 통해 재건축 시 내가 추가 부담금 없이 받게 되는 평수를 알아보자.
무상지분율 계산을 통한 추가 부담금 알아보기
무상지분율이란 개발 이익을 평당 분양가로 나눠 환산한 무상지분면적(개발이익 평수)를 다시 총 대지면적으로 나눠 100을 곱한 수치이다.
대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.
따라서 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형보다 큰 평형을 배정받으려면 무상지분면적을 제외한 추가지분면적에 평당 분양가를 곱하여 추가 부담금액을 내고 큰 평형을 배정받게 된다.
예를 들어 개발이익이 1,000억, 평당 분양가가 2,300만원이면 개발이익평수는 약 4,300평이 된다. 총 대지면적이 3,000평일 경우 무상지분율을 계산하면 4,300*3,000*100 = 143%로 무상지분율이 계산된다.
내가 만약 대지지분을 15평을 소유하고 있다면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형은 15*143% = 약 21평~22평으로 계산된다.
내가 33평을 배정받으려면 12평(33평-21평)*2,300만원(평당분양가) = 2억 7,600만원을 추가로 내야하는 것이다.
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