기존 대출 상환 후 특례보금자리론을 받는 것이 좋을지 따져보자!

본 글에서는 지난 번 특례보금자리론 소개 포스팅에 이어, 내가 지금 상황에서 특례보금자리론을 받고 기존 대출을 상환하는 것이 얼마나 더 이득인지 따져보는 포스팅입니다. 특례보금자리론에 대해 고민하고 계신 분들이 있다면 참고하면 좋을 내용입니다.

기존 대출 상환 후 특례보금자리론을 받는 것이 좋을지 따져보자!

지난 포스팅에서 특례보금자리론이 무엇인지 알아보았다.

지난번 포스팅은 여기 ↓↓↓

정부가 발표한 주택담보대출! 특례보금자리론이 무엇일까? (feat. 주택금융공사)

그런데 이렇게 좋다고 생각되는 특례보금자리론을 내가 지금 받는다면, 기존 대출을 상환하고 특례보금자리론으로 갈아타는 것이 어느정도 이득이 있을 지 따져보았다.

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현재 나의 상황

여기서 내 현재 대출 내역을 공개해야 하는데, 나는 현재 주담대 4억 이것이 내 빚의 전부이다.
정확히 말하자면, 내 명의로 된 빚의 전부! 그리고 다른 포스팅에서도 언급했지만, 와이프의 명의로 갭투자 아파트가 한 채 더 있다.
갭투자 아파트의 전세금도 물론 빚이다 ㅠ_ㅠ (계속 떨어지는 중...)

그리고 내 주담대의 금리는 4.68%다! 완전 높다... ㅠㅠ 작년 초까지만 해도 3.x대 였는데 내가 아파트를 입주하면서 받을 때 갑자기 금리가 급격하게 상승해 4.68%도 그나마 싸게 받은것이었다. 그 당시 보금자리론이 4.7~4.9%였으니 말이다...

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특례보금자리론과 기존 대출 비교하기

내가 보유한 아파트의 시세가 6억을 넘을 일은 거의 제로에 가깝고, 소득도 1억이 되지 않아서... (귀여운 나의 소득)

이번 특례보금자리론의 경우, 우대형 금리를 받을 수 있고, 아낌e로 신청하게되면 40년납 기준으로 4.3%까지 받을 수 있다. (50년납 기준으로 하면 4.35%가 된다)

기존 주택담보대출의 금리인 4.68%에서 4.3%로 변경되니 아~주 크진 않지만 그래도 금리를 내릴 수 있다. 하지만 여러가지 대출 조건을 비교하여 좀 더 정확히 계산을 해볼 필요가 있다.

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우선 현재 주담대는 1년 거치에 원리금균등 상환방식으로 신청해두었기 때문에, 올 해 8월까지는 이자만 내다가, 9월부터 이자+원금을 상환하는 것으로 계산해보았다.

그리고 특례보금자리론은 우대형으로, 체증식(최고 40년납)과 원금균등, 원리금균등 상환방식(최고 50년납)으로 계산해보았다.

현재 주담대로 나가는 돈과 특례보금자리론으로 낼 돈을 계산해보면 아래와 같다. (4억 대출 기준)

	현재 주담대 (원리금균등, 40년납)	특례보금자리론 (우대형, 체증식, 40년납)	특례보금자리론 (우대형, 원금균등, 50년납)	특례보금자리론 (우대형, 원리금균등, 50년납)
3월	1,560,000원	1,433,333원	2,116,667원	1,636,672원
4월	1,560,000원	1,435,137원	2,114,250원	1,636,672원
5월	1,560,000원	1,436,941원	2,111,833원	1,636,672원
6월	1,560,000원	1,438,745원	2,109,417원	1,636,672원
7월	1,560,000원	1,440,549원	2,107,000원	1,636,672원
8월	1,560,000원	1,442,352원	2,104,583원	1,636,672원
9월	1,861,039원	1,444,156원	2,102,167원	1,636,672원
10월	1,861,039원	1,445,960원	2,099,750원	1,636,672원
11월	1,861,039원	1,447,764원	2,097,333원	1,636,672원
12월	1,861,039원	1,449,568원	2,094,917원	1,636,672원
2024년(평균치)	1,861,039원	1,461,292원	2,079,208원	1,636,672원
2025년(평균치)	1,861,039원	1,482,938원	2,050,208원	1,636,672원
2026년(평균치)	1,861,039원	1,504,583원	2,021,208원	1,636,672원
2027년(평균치)	1,861,039원	1,526,229원	1,992,208원	1,636,672원
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2032년(평균치)	1,861,039원	1,634,457원	1,847,208원	1,636,672원

만약 특례보금자리론을 받지 않는다고 가정해보면, 우리는 거치기간이 끝나는 올해 9월부터 약 30만원의 돈을 더 내야하는 셈이다.

그런데 특례보금자리론을 받는다고 가정하면, 우선 원금균등은 지금(156만원)보다 훨씬 비싸지니까 고려하지 않아야할 것 같다.

그럼 체증식과 원리금균등을 보아야하는데, 체증식의 경우 2027년까지 낸다고 보아도 143만원부터 시작해 152만원 정도까지 증가한다.

152만원을 낸다고 해도 현재 내는 금액보다도 낮아서 아주 베스트다!

원리금균등의 경우 지금부터 계속 163만원정도를 내야한다. 이 금액은 9월부터 내는 186만원에 비하면 20만원정도 더 저렴하기 때문에, 충분히 고려해볼만하다.

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상환방식 비교 (원금균등 VS 원리금균등 VS 체증식)

그럼 원금균등, 원리금균등, 체증식의 차이는 무엇일까?

아래 그림에서 녹색이 이자, 파란색이 원금이다. 따라서 체감식=원금균등상환으로 보면된다.

이미지 출처 : 한국주택금융공사

체감식의 경우, 원금을 균등하게 분할상환하기 때문에 만기까지 이자가 점점 줄어드는 것을 볼 수 있다.

원리금균등 상환의 경우, 원금과 이자를 합친 금액을 균등하게 분할상환하기 원금을 갚아나가면서 이자가 줄어드는 형태이지만, 항상 내는 금액이 동일하다.

체증식의 경우 원금을 0원부터 점점 증가시키면서 갚아나가는 것으로, 초기에는 거의 이자 비용만 들어 부담이 적지만 나중에는 원금을 많이 갚아야하기 때문에 월 갚아나가는 금액이 많이 늘어날 수 있다.

그래서 총 대출기간동안 이자를 계산해보면, 체증식 > 원리금균등 > 체감식(원금균등) 순으로 체증식이 이자를 가장 많이 낸다.

 

만약 우리가 집을 9년 뒤인 2032년 안에 판다고 가정하면, 원리금균등 상환은 총 175,123,904원을 납부하면서, 원금을 24,347,802원을 갚게 되고, 체증식 상환은 총 163,596,006원을 납부하면서, 원금을 11,641,185원을 갚게 된다.

내는 원금은 약 2배정도 차이나지만 결국 체증식 상환이 총 금액을 11,527,898원을 덜 내기때문에 따져보면 거의 비슷한 원금을 모을 수 있는 것이다.

그리고 체증식의 경우 현재 이자 부담이 없기 때문에, 물가 상승률을 고려하면 지금 원리금을 더 적게내고 그만큼 모아서 다른 곳에 투자하는 것이 더 좋을 수 있는 것이다. 그래서 우리는 체증식으로 결정했다!

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신용대출+특례보금자리론으로 비교하기

그런데 문제가 하나 생겼다. 우리가 처음에 4억을 대출받을 수 있었던 것은 당시 감정가로 6억 3천만원 가량이 책정되었고,

생애최초 매매 혜택을 받아 조정지역임에도 불구하고 LTV 70%까지 대출가능했기 때문이다.

그런데 현재도 LTV의 경우엔 조정지역해제로 인해 70%까지 가능하지만 감정가가 5억도 안나올 것 같기 때문이다...

보수적으로 분양가+확장비로 4억6천만원을 잡으면... 3억2천만원... 4억이라는 주담대 근저당을 말소시키기엔 8천만원이 부족하게된다.

(대환대출을 받으려면 대출 당일에 기존 대출을 모두 상환해야한다...)

 

그래서 최악의 경우에 8천만원이라는 신용대출이 필요할 수도 있다. 그런데 신용대출 금리는 현재 어마어마하다... 최대로 낮게 잡아봐도 
1금융권 기준 BNK경남은행에서 5.25%...

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그래서 3억 2천만원에 대해 체증식 상환, 그리고 8천만원에 대해 신용대출로 계산해보면 원리금 상환 금액은 아래와 같다.

신용대출은 1년 빌린다는 가정하에 그리고 이자가 더이상 오르지 않는다는 가정하에... 만기 일시 상환으로 이자만 계산하였다.

	특례보금자리론 (우대형, 체증식, 40년납)	신용대출	보금자리론+신용대출 원리금상환액 합계
3월	1,146,667원	350,000원	1,496,667원
4월	1,148,110원	350,000원	1,498,110원
5월	1,149,553원	350,000원	1,499,553원
6월	1,150,996원	350,000원	1,500,996원
7월	1,152,439원	350,000원	1,502,439원
8월	1,153,882원	350,000원	1,503,882원
9월	1,155,325원	350,000원	1,505,325원
10월	1,156,768원	350,000원	1,506,768원
11월	1,158,211원	350,000원	1,508,211원
12월	1,159,654원	350,000원	1,509,654원

계산해보면, 체증식은 약 114만원부터 시작해서 점점 상환액이 올라가는데, 신용대출로 인한 이자가 35만원이 있어서,

전체 상환액의 경우 기존 4억을 체증식으로 받을 때보다 약 7만원씩 손해를 보게된다.

하지만, 이런 시나리오 또한 올해 9월부터 내게 될 180만원의 돈보다 월 30만원이 이득인 것이라 괜찮다고 생각한다.

 

신용대출이 8천만원이 나와야 가능한데... 가능할런지 모르겠다.

우선 감정평가를 받아보고 결정할까 싶어 특례보금자리론부터 신청을 해두기로 했다.

(이미 2월 초에 신청 후 감정평가 결과를 기다리고 있다... 두근두근...)