이 글은 갭투자를 하고 전세입자를 어렵게 구한 뒤, 전세만기가 1년 남은 현재 우리의 투자 상황에 대해 포스팅합니다.
갭투자 실패기 7편 전세만기 1년 앞둔 현 상황
우리가 역북동 푸르지오를 매매한 후, 세입자를 구하고 정확히 1년 정도 지났다.
이제 1년안에 우린 전세 만기가 다가오고, 새로운 세입자를 구해야한다. 이전 세입자가 계속 살아주면 좋겠지만,
최근 상황이 그렇게 녹록치는 못하다.
현재 투자 상황
호갱노노에서도 바로 확인할 수 있듯이 벌써 1억이 빠졌다. 최고점이 5억 6천 정도였는데,
우리가 거의 고점에 샀다고 봐도 무방할 정도니깐 이미 큰 손실을 보고 있는 것이다.
호갱노노가 아직 실거래가를 1~2개월 정도 늦게 반영한다고 봐도 많이 빠진것이 맞다.
그리고 이미 네이버에는 이미 4억 초반 매물이 올라와있다.
매매가가 떨어지면 당연히 전세가도 떨어지기 마련이다. 전세가도 역시 이전보다 1억2천정도가 빠졌다.
전세가의 경우 갱신계약도 있어서 신고가를 기준으로 잡다보니 11월이 아닌 10월 기준으로 잡았다.
하지만 현재 전세가도 네이버에는 2억 후반까지 내려와있다. 현재 매매가가 제작년 전세가 수준이니, 말 그대로 역전세다.
결국 단순히 계산하더라도, 현재 시점에서 우리가 새로운 전세 계약을 하든,
이전 집주인이 재계약을 하든 약 1억 2천이라는 돈을 마련해야 한다는 계산이 나온다.
2년만에 1억 2천이라는 돈을 마련하기는 쉽지않다.
그리고 미리 가격이 떨어질 것을 어느정도 예상하여 준비는 했지만 이정도로 크게 떨어질 것이라 예상하진 못했다.
역전세를 이겨내기 위한 우리의 선택지
앞서 계산한 1억 2천이라는 큰 돈을 마련하든 하지 못하든 우리에게는 역전세를 이겨내기 위해서 아래 3가지의 선택지가 존재한다.
1. 손실을 감수하고 다른 사람에게 집을 판 금액으로 전세금을 돌려준다. 이 경우엔 우리의 투자금은 모두 날릴뿐더러 그 동안 집 값이 더 떨어지면 추가로 돈을 더 마련하여 세입자에게 돌려주어야 할 수 있다. 그렇게되면 우리는 투자금을 더 날리게 된다.
2. 새로운 전세입자를 구하고, 신용대출을 더해 이전 세입자에게 전세금을 돌려준다. 이 경우가 그나마 가장 좋은 방법이라고 볼 수 있지만, 대출 이자가 어떻게 될 지 모르고, 또한 이후 집 값이 더 떨어질 경우에도 계속해서 손실이 발생할 수 있다.
3. 모은 돈과 보금자리론, 주담대를 받아 전세금을 돌려주고 집에 전입신고 후, 보증금을 최소변제액으로 하여 월세입자를 구하거나 집을 파는 방법이 있다. 이 경우에는 집이 팔리지 않더라도 집을 월세로 돌릴 수 있지만 주담대 이자만큼의 월세를 지불할 세입자가 나타날지가 의문이다.
마무리
결국 내년 이맘때쯤엔 이 3가지 중 하나로 우리는 해결을 하고 있어야 할 것 같다.
그것이 아니라면 올해 안에 손실을 보더라도 매매를 해버려야 할 것 같은데... 고민이 많은 나날이다.
휴... 어떻게 될까 나도 정말 모르겠다.
갭투자 실패기는 한 6개월 정도 뒤에 업데이트 될 것 같다.
그동안은 부동산의 상황에 대해서 포스팅하면서 나도 어떻게 해야할 지 계속해서 주시해야겠다.
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