대학 신입생 사회초년생 전세사기 예방하는 방법

 당해세나 임금채권요즘 전세사기, 역전세 등에 대한 뉴스 기사들이 쏟아져나오고 있습니다. 전세사기 피해자들도 많아져서 더욱더 전세에 대한 안좋은 시선들이 늘어가고 있지만 그래도 중소기업, 버팀목 등의 전세 대출이 나오기 때문에 월세보다 전세를 구하려는 사람들이 많습니다. 사회초년생들이 처음으로 전세를 구할 때 전세사기를 예방하는 방법에 대해 알아보는 포스팅입니다.

대학 신입생 사회초년생 전세사기 예방하는 방법

살던 곳과 멀리 떨어진 곳의 대학교에 입학하는 신입생이나 대학을 졸업하고 갓 직장생활을 시작한 사회초년생들에게 가장 큰 일 중 하나는 거주지를 마련하는 것이다. 집에서 부모님과 함께 거주하다가 대부분 직장을 다니면서 독립을 하는 경우가 많고, 지방에 살던 사람들은 대부분 수도권으로 대학교를 지원하거나 직장을 구하는 경우가 많기 때문에 학교 근처, 직장 근처에 거주지를 마련하는 사람들이 많다.

 

거주지 마련 방법에는 월세, 전세, 자가 등이 있지만 이제 막 사회에 나와 돈을 벌기 시작한 사회초년생, 부모의 지원을 받아야하는 대학 신입생들에게는 자가는 사실상 힘들고 월세나 전세 중 선택을 하게된다. 그런데 보통 중소기업을 포함하여 일부 회사, 정부 지원 등은 월세 지원보다는 전세 자금에 대한 지원을 해주는 경우가 많다.

최근에야 청년 월세 지원 정책이 지자체별로 많이 나오고 있지만 월세를 지원받더라도 전세로 갈 수 있는 집에 비해서 매 달 부담도 크고 집의 크기도 크지않은 경우가 많다. 같은 면적(20㎡)을 기준으로 월세는 보증금 4000만원에 매 달 40만원의 월세를 낸다. 그런데 전세를 보면 1억 2천만원인데 1억 2천만원을 모두 3.2%의 대출이자로 대출한다고 쳐도 매 달 32만원 가량의 이자만 내면 되는 셈이다. 그래서 전세를 선호하는 것이다.

이미지 출처 : 네이버 부동산

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그런데 최근 이런 원룸, 투룸 등의 다세대 주택이나 빌라와 같은 다가구 주택에 대해 소위 빌라왕이라고 하는 사기꾼들로 인해 전세사기가 급증하며 피해자들을 양산했고, 전세금을 대출받은 사람들은 전세금을 돌려 받지 못해 이자, 원금을 감당하지 못하고 극단적 선택을 하는 사례도 발생했다.

인천 미추홀구 전세사기 피해자 또 극단적 선택...올들어 4번째

 

그래서 정부 차원에서 전세사기 특별법을 발의하고 전세사기 피해자 구제를 위해 힘쓰고 있다.

'전세법·김남국 방지법' 본회의 통과

 

하지만 전세사기 피해자가 되기 전에 전세집을 구하는 입장에서는 전세사기를 최대한 당하지 않도록 예방하는 것도 중요하다고 생각한다. 그래서 전세사기를 방지하기 위한 방법들에 대해 정리해보려 한다.

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전세사기 종류 깡통전세와 역전세

전세사기를 당한 사례를 보면 깡통전세, 역전세라는 말이 등장한다. 전세사기의 종류에는 크게 이 2가지가 있는데 각각 무엇인지 알아보자.

 

깡통전세

 

깡통전세는 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 상태를 의미한다.

깡통전세는 집주인이 주택담보대출 대출금을 제때에 갚지 못해 연체하면 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 집주인이 주택담보대출이 없더라도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못했을 때도 세입자에 의해 경매로 넘어갈 수 있다. 하지만 보통 경매의 평균 낙찰가가 61%이기 때문에 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자라는 경우가 대부분이어서 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 피해자가 양산된다.

전세금 회수하려면…경매 낙찰가 80%는 돼야 하는데 평균 61%

 

역전세

 

역전세는 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상태를 의미한다.

내가 1억 2천만원에 전세집을 구했는데 만기 시점에 전세 재계약을 하려고 보니 전셋값이 5천만원이 되어 집주인의 입장에서는 7천만원을 돌려주어야 하는 상태이다.

주로 초기 투자금이 부족하여 전세보증금으로 일부 매매값을 대체한 갭투자자 집주인들에 의해 또는 요즘과 같은 부동산 하락기에 역전세 사기가 자주 일어난다. 부동산 시세가 떨어지면서 전세가도 떨어져 전세입자를 새로 구해서 기존 세입자에게 돌려줄 전세금을 마련한다고 하더라도 떨어진 만큼의 차액을 마련하지 못하기 때문이다. 따라서 역전세로 인해 전세금을 제때 돌려받지 못하는 많은 역전세 피해자들도 깡통전세만큼이나 많이 양산되고있다.

 

 

앞서 알아본 깡통전세와 역전세 중에서 굳이 더 위험한 것을 따지자면 깡통전세가 더 위험하다고 볼 수 있다. 역전세는 집의 매매가가 돌려줄 전세보증금보다 높다면 임대인이 집을 팔아 보증금을 내줄 수도 있지만, 깡통전세는 집값이 보증금보다 내려가는 경우이므로 집을 팔아도 전체 보증금을 내줄 수 없기 때문이다. 그리고 주택담보대출까지 끼여 있다면 더 심각해진다. 경매로 넘어간 집이 낙찰되더라도 주택담보대출을 실행한 은행이 선순위 채권(돈을 받을 권리)이므로 세입자는 후순위 채권으로 밀려나 돌려받지 못할 수 있다.

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전세사기 예방하는 방법

그럼 이제 전세사기를 예방하고 안전한 전세를 구하는 방법을 알아보자. 해당 내용은 아래 HUG전세사기예방센터 -> 전세사기 피해 예방 탭의 내용을 간략히 정리하였다.

HUG전세사기예방센터

 

전세 계약 전 확인사항

 

1. 계약할 집의 시세 확인을 통해 깡통주택 여부 확인하기

앞서 말했듯이 시세와 보증금의 규모바 비슷한 깡통주택의 경우 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 통상적으로 계약 예정인 주택의 매매 가격 대비 전세보증금 규모가 80%를 넘지 않는 주택이 안전하다고 판단한다. 여기서 전세보증금 규모는 해당 주택의 선순위보증금(기존 전∙월세입자의 임대보증금 총 합)과 내가 계약할 보증금을 합친 금액이다. 선순위보증금의 경우 집주인에게 임대차 정보를 요청하여 기존에 계약된 임대차 계약들의 보증금을 계산해보면 된다.

그 집의 매매가격은 등기부등본에 쓰여 있는 매매정보를 확인하거나, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하거나, 공인중개사 및 부동산 앱을 확인하여 알아볼 수 있어요. 부동산 어플을 하나 소개하자면 KB부동산으로 간단하게 확인가능하다.

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

 

KB부동산 앱에서 홈 -> 아파트, 오피스텔, 원룸/투룸, 빌라 등 원하는 항목을 선택한 후, 지도에서 내가 원하는 매물을 조회한다. 그리고 조회한 매물에서 단지를 누르면 매매, 전∙월세 시세를 알 수 있는데 여기서 매매 시세를 확인하면 된다.

 

2. 전세보증금반환보증 가입여부 확인하기

전세보증금반환보증은 계약 만기 시 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG, 한국주택금융공사에서 전세금을 대신 돌려주는 상품이다. 깡통주택을 잘 피하더라도 집값 하락에 의해 얼마든지 역전세나 깡통주택이 될 가능성이 있기 때문에 계약 할 주택이 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 따져봐야한다.

 

3. 적정 임차료 확인하기

내가 계약을 고려하고 있는 주택의 보증금, 월세 등이 시세 대비 적정한지 확인해야한다. 전∙월세 보증금 및 월세 시세는 앞서 언급한 KB부동산 앱을 포함해 각종 부동산 중개 플랫폼(직방, 다방 등)이나 직접 인근 부동산 방문을 통해 확인할 수 있다.

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4. 최우선변제권을 적용할 수 있는 주택 찾아보기

소액임차인에 대해 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권 제도를 이용하는 방법이 있다. 아래 표와 같이 지역별로 보증금이 기준 금액 이하인 소액 임차인에 대해서 최우선으로 변제를 해준다.

우선 변제금액은 지역별로 아래 표와 같은데, 선순위 보증금 등에 상관없이 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력이 있는 세입자에 한해 아래 금액을 한도로 변제가능하다.

따라서 최우선 변제권 한도만큼 보증금 한도를 설정하여 전세집을 구하는 방법이 있고, 전세가가 비쌀 경우에는 최우선 변제권 한도만큼 보증금을 낮추고 낮춘 차액을 월세로 납부(전∙월세 전환율로 월세를 계산)하는 반전세 계약도 고려해 볼 만하다.

 

5. 등기부등본 확인하기

등기부등본을 통해 임대인이 누구인지, 빚(근저당권 등)이 얼마나 많은지, 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인해야 한다. 등기부등본은 아래 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급할 수 있다. 부동산 중개업자도 믿을 수 없고 등기부등본을 위조할 수 있으니 꼭 내가 직접 발급해서 확인해야한다.

대법원 인터넷등기소

 

등기부등본상 알 수 없는 당해세나 임금채권의 경우 전세보증금보다 먼저 보호를 받는다. 따라서‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’ 등을 요구하여 미납된 국세가 있는지 확인해야하며, 임대인이 사장이나 대표라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청하여 임금체불 여부를 확인하여야 한다.

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계약 체결 시 확인사항

 

1. 실제 임대인 여부 확인하기

빌라왕 사례만 봐도 실제 임대인이 아닌 가짜 임대인이 임대인 행세를 하고 계약을 진행하는 경우가 있어 임대인이 맞는지 꼭 확인해야 한다. 임대인이라고 주장하는 사람의 신분증과 등기부등본 상 임대인의 정보를 대조하여 일치하는지 확인하면 된다. 앞서 언급했듯이 등기부등본은 위조될 수 있기 때문에 등기부등본을 직접 발급받아서 비교해봐야 한다.

만약 임대인이 아니라 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류(인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서)를 확인하여 임대인의 인감이 동일한지 확인해야하며, 꼭 임대인과 유선 통화를 통해 계약 내용을 확인해야한다. 그리고 보증금을 입금할 때 반드시 대리인이 아닌 임대인 명의의 통장에 입금해야한다.

 

2. 신탁 여부 확인하기

신탁이란 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미한다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받거나 임대 수익 등 다른 수익을 얻기위해 신탁을 하기도 한다. 등기부등본 표제부의 갑구를 통해 신탁 계약 여부를 확인할 수 있는데, 만약 신탁을 맺었다면 건물의 진짜 소유권은 임대인에게 있는 것이 아니므로 임대인과 무작정 계약을 하면 안된다. 신탁원부라는 추가 서류를 확인하여 임대인이 건물을 누군가에게 임대해 줄 권한이 있는지, 담보대출이 있는지 확인한 후 계약을 해야한다. 신탁원부 해석은 개인이 하기에 어렵기 때문에 웬만하면 계약을 하지 않거나 부득이하게 계약해야한다면 전문가에게 도움을 받기를 추천한다.

 

3. 공인중개사 사무소 및 중개업자 확인하기

내가 계약을 체결하고자 하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳이 맞는지 그리고 중개업자가 등록된 중개보조원이 맞는지 확인해야 한다. 그리고 중개업자의 공인중개사 자격증과 신분증을 대조하여 중개사 본인이 맞는지도 확인해야 한다.

중개사무소 영업 확인은 아래 한국공인중개사협회 링크로 들어가 정보마당 -> 개업공인중개사 검색을 통해 확인할 수 있다.

한국공인중개사협회

 

등록된 중개보조원 확인 방법은 아래 국가공간정보포털로 들어가 열람공간 -> 부동산중개업조회를 통해 확인할 수 있다.

국가공간정보포털

 

4. 계약서 확인 및 특약 조건 추가

계약에 앞서 계약서를 꼼꼼히 확인해야한다. 계약할 건물의 계약서 상의 주소와 면적 등이 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지, 계약 당사자(임대인, 임차인, 공인중개사) 인적사항이 신분증과 일치하는지, 보증금 및 월세 지급 계좌 및 지급 시기가 맞는지, 실제 계약 체결 날짜가 맞는지 확인하여야 한다.

그리고 특약사항으로 주택 상태(옵션, 수리비 부담 등)와 계약조건(임대인 요청에 따라 대리인 계좌로 입금한 사실, 근저당 말소, 전세대출 안나오거나 전세보증금반환보험 가입 안될 시 계약 해지) 관련 내용 등을 추가해주어야 한다. 추후 대출이 안나오거나 전세보증보험 가입이 거절당할 경우 등 문제가 발생했을 경우 계약을 해지할 수 있는 명분이 생긴다.

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계약 체결 후 확인사항

 

계약을 하고 잔금을 치르기 직전 반드시 등기부등본을 다시 한 번 확인해야한다. 계약 후 잔금을 치르기 전에 임대인이 계약한 집을 담보로 대출 등 빚을 지거나, 매매를 해서 집주인(임대인)이 변경될 수 있기 때문이다. 만약 임대인이 바뀐다면 계약서를 바뀐 임대인과 다시 작성하는 것이 맞으며 잔금도 바뀐 임대인에게 주어야 하기 때문이다.

 

계약 만료 전 확인사항

 

계약 만료를 앞두고 전세금을 제때 받아야하는 입장이라면 계약이 끝나기 6개월~2개월 전 임대인에게 전화, 문자, 메신저 등으로 연락해서 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 계약 종료를 수용했다는 내용을 문자 혹은 녹취로 남겨두어야 한다.

만약 임대인과 연락이 안 되는 경우에는 계약 만료 전 내용증명을 발송하여 계약 종료 의사를 표현하여야 한다. 만약 임대인이 이사했거나 해외에 있는 등의 특정 사유로 내용증명을 수령하지 못하거나 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 보내면 된다. 송달 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하여 계약 해지 의사가 증명된다.

 

내용을 잘 숙지해서 모두 안전한 전세 계약을 할 수 있기를 바란다.