재개발 재건축 사업성 예측 방법 대지지분 건폐율 용적률

지난번 글을 통해서 재건축 및 재개발 사업성에 대해 알아보았습니다.

재개발 재건축 아파트 사업성 지표 비례율 산출 방법

재건축 및 재개발 사업성(비례율)을 계산하는 시점이 조합설립 후 관리처분 단계에서 할 수 있는 것입니다. 그래서 조합이 설립되기 전 어느 아파트가 재건축 또는 재개발 가능성이 있을지를 보고 초기에 투자하기엔 적절하지 않습니다.

이번 글에서는 초기 투자를 선택하기 위한 재개발 및 재건축 지표인 대지지분, 용적률, 건페율에 대해 알아보겠습니다.

그리고 뒷 부분에서 대지지분을 통한 무상지분율 계산을 통해 재건축 시 추가 분담금도 예측해보겠습니다.

1. 재개발 및 재건축 사업성 예측하기

재개발 및 재건축 사업성을 예측할 때는 흔히 대지지분, 용적률, 건폐율 3가지 지표를 통해 알아볼 수 있습니다.

1) 대지지분

대지지분이란 아파트 전체 단지 면적을 가구 수로 나눈 면적입니다. 재개발 및 재건축 사업성을 따질 때 가장 중요한 지표입니다.

대지지분이 많을수록 더 많은 건물을 지을 수 있어 추가 분담금이 낮아집니다. 그리고 대지지분이 높을수록 무상지분율(추가부담금 없이 받을 수 있는 대지지분율)도 높아집니다.

따라서 재개발 또는 재건축 예정인 아파트의 시세는 대지지분을 기준으로 형성됩니다.

재개발 및 재건축 가능성이 있는지 보려면 아래 식을 통해 계산한 평균 대지지분을 사용합니다.

\begin{align} &아파트\,전체\,평균\,대지지분\,=\frac{아파트\,전체\,대지면적}{세대수}\\ \end{align}

계산한 평균 대지지분이 15평 이상이 되면 사업성이 괜찮다고 여깁니다. 15평보다 미만일 경우 재건축보다는 리모델링을 추진하는 것이 더 좋다고 판단하고 있습니다.

대지지분 조회하기(안드로이드)

 

대지지분 조회하기(iOS)

전체 평균 대지지분의 경우 아실(아파트실거래가) 사이트나 앱을 통해서 간단하게 확인할 수 있습니다.

메뉴 > 대지지분을 선택하면 대지지분(대지면적)별 필터링을 할 수 있습니다. 또한 명칭 > 대지지분을 선택하면 아파트 이름 밑에 대지지분이 표시됩니다.

아실 앱을 통해서도 아래와 같이 동일하게 확인할 수 있습니다.

아실 앱으로 대지지분 조회하기(안드로이드)

 

아실 앱으로 대지지분 조회하기(iOS)

재개발 및 재건축 가능성이 있는지 확인했다면, 해당 아파트 개별 매물(세대)의 대지면적을 계산해야합니다. 개별 세대 대지지분을 확인하는 방법은 아래와 같이 2가지가 있습니다.

① 첫 번째는 시리얼 사이트에서 부동산 종합정보 -> 부동산주소 검색 -> 동, 호수 입력 후 대지권지분비율로 알 수 있습니다.

② 두 번째는 등기부등본 상 토지 면적 및 대지권 비율을 곱한 값을 1평(3.30579㎡)으로 나누어 계산할 수 있습니다.

 개별 세대의 대지지분도 역시 15평 이상이면 사업성이 좋다고 판단됩니다. 또한 이후 나올 무상지분율 계산에도 사용됩니다.

시리얼 대지권지분비율 조회하기

2) 용적률

용적률은 대지에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 확인할 수 있는 수치입니다.

아래와 같이 계산할 수 있습니다.

\begin{align} &아파트\,용적률\,=\frac{연면적(지하를 제외한 각 층별 바닥면적의 합)}{대지면적} \times 100\\ \end{align}

용적률이 높을 경우 건물을 고층으로 지을 수 있고 사업성으로 판단할 때 용적률이 높은 땅일수록 가치가 높습니다. 또한 용적률이 낮다는 것은 대지지분이 높다는 의미와도 비슷합니다.

용적률의 상한은 아래와 같이 일반주거지역의 경우 200~300% 이하로 규정하고 있습니다. 

• 제1종 일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
• 제2종 일반주거지역 : 100% 이상 250% 이하
• 제3종 일반주거지역 : 100% 이상 300% 이하

따라서 용적률이 낮은 아파트(일반적으로 200%이하)의 경우에는 그만큼 세대수가 적고 저층이라는 의미가 됩니다. 이 경우 일반주거지역의 종에 따라서 용적률 상한에 맞춰 추가 시공이 가능하게 됩니다. (용적률 150%인 경우 종에 따라 50%~150%까지 상향 시공 가능)

토지e음 일반주거지역 종 조회하기

따라서 기존 아파트의 용적률과, 일반주거지역 종을 확인해보아야 합니다.

용적률의 경우에는 위 식을 통해 계산할 필요는 없으며 대부분 부동산 관련 앱이나 사이트에서 명시되어 있습니다.

일반주거지역 종 확인은 토지e음 사이트에 접속하여 토지이용계획열람 > 주소 입력 후 열람을 통해 확인할 수 있습니다.

3) 건폐율

건폐율은 대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 판단하는 기준입니다.

아래와 같이 계산할 수 있습니다.

\begin{align} &아파트\,건폐율\,=\frac{바닥면적(1층)}{대지면적} \times 100\\ \end{align}

건폐율은 대지 지면에 공터를 확대해 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율입니다. 따라서 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경에 거주할 수 있습니다. 반면 건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있어 건축물을 지을 시 효율성이 높아집니다.

건폐율의 상한은 아래와 같이 일반주거지역의 경우 50~60% 이하로 규정하고 있습니다.

• 제1종 일반주거지역 : 60% 이하
• 제2종 일반주거지역 : 60% 이하
• 제3종 일반주거지역 : 50% 이하

용적률과 마찬가지로 건폐율이 낮은 경우에도 역시 종에 따라서 건폐율 상한에 맞춰 추가 시공이 가능하게 됩니다. (건폐율 15%인 경우 종에 따라 35%~45%까지 상향 시공 가능)

건폐율의 경우에도 위 식을 통해 계산할 필요는 없으며 대부분 부동산 관련 앱이나 사이트에서 명시되어 있습니다.

용적률 건폐율 조회하기(안드로이드)

 

용적률 건폐율 조회하기(iOS)

4) 재개발 및 재건축 사업지 판단 방법

앞선 내용을 기준으로 재건축 및 재개발 사업지를 예측할 때는 아래와 같이 판단해야합니다.

• 대지지분이 높은(용적률이 낮은) 아파트
• 건폐율이 낮은 아파트

또한 용적률과 건폐율을 얼마나 더 상향 시공하냐에 따라서 일반분양을 할 수 있는 세대수가 많아지게 됩니다. 일반분양 세대수가 많아질수록 조합원의 추가 분담금 또한 줄어들 수 있습니다.

그런데 구축 아파트를 매수 시 유의할 점이 있습니다.

구축 아파트를 재건축 및 재개발 시 보통 24~34평 이상의 평수로 건설합니다. 그런데 아래 상황에서는 평수가 커질수록 조합원이 지불해야 하는 추가 분담금이 커지게 됩니다.

• 소형 평수(10~17평)로만 이루어져 있는 경우
• 재건축 및 재개발 후 세대수가 크게 늘어나지 않는 경우(세대수가 기존보다 50~100세대 정도 늘어나게 되는 경우)

위와 같은 경우에는 추가 분담금을 철저하게 계산해야 매수 후 자금 계획에 차질이 발생하지 않습니다.

반면 대형 평수(40~50평)로만 이루어진 아파트는 오히려 30평대의 아파트로 신축하게 되면 대지지분에 따라서 입주권을 2개를 받는 경우도 있고 일반분양 세대수도 늘어나 부담금도 줄어들기 때문에 재건축에서 인기를 얻고있습니다.

이와 같이 대지지분을 통해 추가 분담금을 계산할 수도 있지만, 추가 분담금을 내지 않고 받을 수 있는 평형을 계산할 수도 있습니다. 다음 부분에서 설명하겠습니다.

용적률 건폐율 조회하기(안드로이드)

 

용적률 건폐율 조회하기(iOS)

 

2. 대지지분을 통한 무상지분율 계산 방법

무상지분율이란 재건축 또는 재개발 후 내가 가진 집의 대지지분을 통해 추가 분담금 없이 받을 수 있는 평수를 의미합니다. 앞서 대형평수의 경우 입주권을 2개 받을 수 있다고 했습니다. 보통 대형평수는 24~33평 수준의 입주권 1개는 충분히 받을 수 있는 무상지분율이 나옵니다.

무상지분율 계산은 아래와 같이 할 수 있습니다.

\begin{align} &무상지분율\,=\frac{무상지분면적(개발이익/평당분양가)}{총\,대지면적} \times 100\\ \end{align}

그리고 단순히 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 알 수 있습니다.

따라서 무상지분율보다 큰 평형을 배정받으려면 무상지분면적을 제외한 추가지분면적에 평당 분양가를 곱하여 추가 분담금을 산정합니다. 추가 분담금을 내면 큰 평형을 배정받을 수 있습니다.

예를 들어 개발이익이 500억, 평당 분양가가 3,000만원이면 개발이익평수는 약 1666평이 됩니다.

총 대지면적이 1500평일 경우 무상지분율을 계산하면 1666/1500*100 = 111%로 무상지분율이 계산됩니다.

대지지분을 15평을 소유하고 있다면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형은 15*143% = 약 16평~17평으로 계산됩니다. 만약 33평을 배정받으려면 16평(33평-17평)*2,300만원(평당분양가) = 4억 8000만원을 추가로 내야하는 상황이 됩니다.

따라서 무상지분율을 잘 고려하여 매수하는 것이 추가 분담금을 낼 때 중요하게 작용합니다.

대지지분 조회하기(안드로이드)

 

대지지분 조회하기(iOS)

 

4. 마치며

지금까지 재개발 및 재건축 예정 아파트를 예상해보고 투자를 하기위해 여러가지 지표에 대해 설명했습니다. 용적률, 건폐율, 대지지분 등을 중요하게 생각하셔서 투자하신다면 향후 재개발, 재건축 호재를 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

또한 무상지분율 계산을 통해 무상으로 제공받을 수 있는 평형까지 고려하여 투자하신다면 더욱 안전하고 부담없는 재개발, 재건축 아파트 투자가 될 것입니다.