조합원 입주권 양도 및 매매 조건(재개발, 재건축)

신축 아파트를 들어가는 방법으로 청약 당첨, 분양권 매수 등이 있습니다. 그 중 조합원 입주권을 양도받아(매수하여) 신축 아파트로 들어가는 것이 가장 저렴하게 신축 아파트를 들어갈 수 있습니다.

조합원 입주권을 구매할 때 또는 조합원이 조합원 입주권을 양도할 때 주의사항에 대해 정리하였습니다. 잘 알아보시고 조합원 입주권 매수를 알아보시기 바랍니다.

1. 조합원 입주권 개요

조합원 입주권은 재건축 또는 재개발 진행 시 조합원의 지위가 있을 떼 얻을 수 있는 입주권입니다.

또한 대지지분에 따른 추가 분담금만 납부하면 되기 때문에 싼 가격으로 새 아파트에 입주할 수 있습니다. 그래서 조합원 입주권을 구매해서 신축 아파트로 들어가려는 사람들도 많습니다. 

그런데 조합원 입주권은 양도를 할 수 있는 조건이 법적으로 정해져있습니다. 만약 불법으로 조합원 입주권을 양도하거나 매수할 경우 불이익이 있을 수 있으니 꼭 조건을 잘 확인해야합니다.

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2. 조합원 입주권 양도(매매) 및 매수 시 고려사항

1) 조합원 입주권 양도 불가능 시기

조합원 입주권 양도 조건 중 양도 가능한 시기는 재개발, 재건축 여부에 따라 다릅니다. 양도가 불가능한 시기는 아래와 같으니 해당 시기를 피해서 매수/매도를 하시면 됩니다.

• 재개발 양도 불가능 시기 : 관리처분인가 시부터 소유권이전등기 시까지 
• 재건축 양도 불가능 시기 : 조합설립인가 시부터 소유권이전등기 시까지

2) 입주권 양도 불가능 기간 내 양도 허용 조건

양도 불가능한 시기에 포함되더라도 예외적으로 아래 상황에서는 조합원 입주권 양도를 허용하고 있습니다(조합원 입주권 매매와 관련된 사항만 정리하였습니다).

① 1가구 1주택 기준으로 10년이상 보유 및 5년이상 거주한 경우

② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 모두가 2년 이상 해외에 체류하는 경우

④ 세대원의 근무상 또는 생업상 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 이전하는 경우(해당 사업구역을 벗어나 특별시∙광역시∙특별자치시∙특별자치도∙시∙군으로 이전해야 합니다.)

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위 경우 외에도 사업의 시행이 지연되는 경우 양도를 허용하고 있습니다.

① 조합설립인가일 이후 3년이상 사업시행인가 신청을 하지 않은 경우 3년이상 보유자는 사업시행인가 전까지 양도 가능

② 사업시행인가일 이후 3년 이내 착공하지 않은 경우 재건축사업의 토지, 건축물 3년이상 소유자는 착공 전 양도 가능

③ 착공일로부터 3년 이상 준공이 되지 않은 재개발, 재건축 사업 토지를 3년 이상 계속 소유하는 경우 양도 가능

위와 같이 매수하려는 조합원 입주권이 조건에 해당하는지 잘 알아보신 뒤 조합원 입주권을 매수하시기 바랍니다.

3) 입주권 매수 시 추가 고려사항

조합원 입주권 매수 시 추가로 고려해야 할 사항으로 아래와 같은 사항이 있습니다.

① 조합원이 해당 정비구역 내 2개 이상의 입주권(아파트, 상가 등) 보유 여부

• 조합원이 2개 이상의 입주권을 가지고 있다면 조합원 지위 분할이 불가하기 때문에 현금청산을 당할 수 있으므로 조심해야 합니다. 꼭 2개 이상 보유 중인지 확인해야 합니다.

② 투기과열지구 내 재당첨 여부

• 투기과열지구 내 청약에 당첨이 되었거나, 조합원 입주권을 가지고 있을 경우 5년 이내 투기과열지구 내 조합원입주권 매수 또는 청약 신청이 불가합니다. 만약 이를 무시하고 조합원입주권 매수 또는 청약 신청을 할 경우 현금청산 또는 당첨 취소 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

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3. 마치며

조합원 입주권을 매수할 때는 양도 가능한 매물인지 확인하는 것 외에도 고려할 사항이 많습니다. 앞서 설명한 것 처럼 2개 이상의 입주권을 보유하고 있는 조합원 여부, 투기과열지구 내 재당첨 여부 등을 고려해야 합니다.

따라서 공인중개사 등 전문가의 도움을 받아 잘 확인한 후 매수를 하시면 될 것 같습니다.

다음에는 거래 가능한 입지가 괜찮은 재개발 또는 재건축 지역의 분양권을 알아보고 소개하겠습니다.